[부동산 책 추천]월급쟁이를 위한 부동산 경매-부동산•경매 초보에게 강추, 부동산 경매 용어 정리

 [부동산 책 추천]월급쟁이를 위한 부동산 경매-부동산•경매 초보에게 강추, 부동산 경매 용어 정리

느낀점, 독후감

경매에 대해서는 당연히 잘 모르기도 하고, 초심자를 위한 부동산 도서에서는 대부분 경매는 가급적 하지 마라는 조언만 해서 공부할 생각을 안 했습니다

이번에 과제 책을 고르면서 우연히 선택하게 되었는데 생각보다 많은 도움이 됐습니다
(사실 책에 관한 평가를 알고 고른 건 아니고 그냥 가까운 도서관에 있어서 대출함)

일단 경매의 의의와 과정을 정말 초급자를 위해 쉬운 말로 설명합니다

최근 부동산 스터디 과제 중 경매과정을 한페이지 정도로 정리하는 과제가 있었는데, 당시 어려워 억지로 억지로 했습니다
근데 그 과제를 하고 나서 책을 읽으니까 더욱 이해가 잘 되었습니다
어렴풋이 눈에 익고 귀에 익은 개념을 책에서 쉽게 풀어 설명하니 확실히 머리에 들어옵니다

월급쟁이를 위한 부동산 경매, 서평, 페이지 수

또 경매에 대한 선입견을 없애주는 설명, 저자의 강의 회원들의 실제 매매 사례 등을 담아서 유용했습니다
책이 약 400페이지로 꽤 두꺼워 보이지만 뒤에는 이런 사례집 위주라 술술 읽힙니다

가장 큰 수확은 경매를 통해 부동산 매매의 생리를 더욱 잘 이해하게 되었다는 것입니다

아주 약간의 심화학습을 맛본 느낌이랄까요
이후로는 다른 부동산 공부도 더 수월해질 것 같습니다

월급쟁이를 위한 부동산경매 북극성주_목차

책에서 얻은 지식 정리

전입세대 열람내역서: 현재 특정 주택에 거주 중인 세대를 확인할 수 있는 문서
이전에 해당 주택으로 전입신고 된 세대의 정보를 담고 있음

부동산 재테크를 할 때 인구유입, 입지 학군 등도 모두 중요하지만 가장 중요한 요소는 사람의 선호도, 즉 사람들이 얼마나 그 부동산을 필요로 하느냐이다

우리가 임장을 통해 찾고자 하는 것은 저평가되었다고 판단되는 부동산만이 아니다

충분히 평가받지 못한 부동산이 있어도 그것을 필요로하는 수요층이 증가하지 않는 이상 그 부동산은 투자 가치가 없다

부동산 고수는 수없이 발품을 팔고, 주변 중개사를 자신의 편으로 만들고, 수요층 증가 소식을 입수해 지역 부동산을 저가로 선점하는 사람이다

감정평가액: 법원 명령으로 감정평가사가 해당 부동산의 감정가격을 평가한 금액

감정평가액은 곧 유찰되지 않은 상태에서 맨 처음 제시된 최저매각가격과 일치

최저매각가격은 입찰자가 제출할 수 있는 입찰가의 하한선, 이보다 낮은 입찰가 써내면 무효가 됨

최저매각가격은 첫 매각기일엔 감정평가액과 일치하나 유찰이 되면 지역에 따라 20~30%씩 낮아진다

경매정보는 경매정보지를 유료로 받아 보는 것이 가장 좋다
하지만 너무 맹신하지 말고 꼭 직접 임장 다녀봐야 함

근저당권: 채무자가 채권자에게 돈을 빌릴 때 합의에 의해 채무자의 부동산에 설정하는 것
채무자가 빌린 돈 갚지 않으면 근저당권 가진 채권자는 이 부동산을 경매로 넘겨 자신의 채권을 회수할 수 있다
이때 자신의 근저당설정 순위가 다른 채권자들보다 우선해야 전액배당 가능성有
->채권자가 돈을 못 받으면 경매를 신청하기도 함

법원은 진행여부를 검토한 후 법적 문제가 없으면 경매개시결정(경매를 시작한단 뜻)을 내린다

이걸 채권자 채무자 등에게 알리기 위해 경매개시결정등기를 하고 이를 등기부등본에 남김

등본에 특별히 다른 내용이 없다면, 임차인이 배당요구를 했느냐에 따라 낙찰자는 임차인 보증금을 인수할 수도 있고(=책임져야 할 수도 있고) 아닐 수도 있다

임차인이 근저당권 설정보다 먼저 전입하고 확정일자도 받았기 때문에(=대항력이 있기 때문에),
임차인이 법원에 배당요구종기일까지 배당요구를 했다면 경매를 통해 임차보증금 전액을 배당받을 수 있다
즉 낙찰자가 임차보증금 인수할 필요 X

근데 배당요구를 안 했다면 당장 보증금 받고 나가는 게 아니라 계약 끝날 때까지 머물러 있겠단 뜻이므로, 낙찰자가 보증금 전액 인수하고 임대차계약 종료 후 보증금을 내주게 됨

부동산 회복기 때 경매시장은 일반 매매시장보다 6개월 정도 먼저 성행한다

경기가 좋아지기 시작하면 사람들이 급매부터 찾기 시작하는데, 급매보다 저렴한 경매시장에도 자연스레 투자자가 몰리게 되고 낙찰가와 낙찰가율이 상승함
낙찰가율 변화 없다가 갑자기 올라가기 시작하면 6개월 뒤 그 지역 일반 매매시장도 활성화된단 것

*낙찰가율 : 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율
낙찰가율 높을수록 경매물건에 대한 평가치가 높단 뜻

매도자 우위 시장은 경매 입찰 경쟁률도 올라가서 거의 매매가격에 육박한다
반면 불황기에는 경매가 호황하는데 더 싸게 살 수 있다

재건축, 재개발이 있으면 주변으로의 이주수요가 많다는 점을 기억할 것

아파트 내 임대아파트 비율이 높을수록  매매가가 상대적으로 낮다
반면 전세가율은 높다

부동산 매매가격이 보합세로 접어드는 지역에 입주물량이 대기하고 있고 전세가율이 지나치게 높은 경우 전세금 레버리지로 투자하면 안된다
추후 전세가 입주수요로 전환되지 않을 가능성이 크기 때문이다

전세 입주자들은 인근 아파트 완공 시 이사를 가버린다
전세가 빠지고, 전세가도 빠지고, 결국 집값도 하락하게 된다

임장은 발품으로 시작해 발품으로 끝나고, 대출은 손품으로 시작해 손품으로끝난다

초보자가 투자할 지역을 못 정했다면 경매정보지를 통해 과거 낙찰된 물건을 지역별로 검색해보면 좋다
1~2개월 이내 낙찰가율이 90%를 넘어가고 입찰 경쟁률이 높아지기 시작한 지역이 있다면 반드시 임장 가 봐야

입찰가격 = 매매가격 - 인수금액 - 희망수익
임장 얼마나 잘 했느냐에 따라 입찰가가 달라진다
임장 어설프게 했다면 낙찰이 되더라도 너무 비싸게 사는 결과를 낳게 됨

불허가: 물건이 낙찰은 되었지만 관련 절차 등을 누락하거나 불허가 사유에 해당해 낙찰자에게 매각허가를 내주지 않는 것
절차 누락 등으로 불허가 된건 상관이 없지만, 중대한 파손 등으로 불허가가 되면 낙찰자에게 손실이 발생할 수 있어 주의해야 한다
그러니 관심 있는 물건인데 일전에 불허가가 됐다면 반드시 '문건송달내역'을 확인해보고, 낙찰자가 불허가신청서 접수했다면 담당 경매계에 사유 확인해야 함

최고가매수신고인=낙찰자

*실거래가: 국토교통부 부동산 실거래가 조회 사이트 확인

해당 시군구청 홈페이지, 지역 국회의원 홈페이지 등을 방문해 혐오시설에 대한 주민신고접수나 항의글, 향후 이전계획 등을 확인함
혐오시설이 계속 있으면 악재이지만 이전 계획이 있고 이전 후 공원 학교 편의시설 등이 들어온다면 호재로 봐야
또 호재와 악재가 존재하는 것이 중요한 게 아니라, 그것이 내가 입찰할 물건 가격에 영향을 미치는지 여부가 중요함
미래의 호재나 공급난 등으로 가격이 오를 것이라 기대하는 것보다는 확실히 싸게 사는 것이 수익률을 지키는 팁이다

부동산은 오래 봐야 하는 투자... 여유로은 현금흐름이 가능한 수준까지만 투자하라

재테크 자금 중 대출 비용
= (가구 총수입 - 생활비) * 50%
로 제한하기

재테크 자금은 철저히 생활비외 별개로 관리할 것
투자할 땐 이 범위를 생각해 금액 정하기

인근 물건 분석도 필요
-낙찰가를 철저히 분석해야 함
낙찰가와 2등과의 차이가 너무 날 경우, 낙찰자가 제대로 시장 분위기를 파악하지 못한 것

-비슷한 물건을 기준으로 삼아서 해야 함
예를 들어 평수가 다른 물건을 비교하면 입찰가 산정에 도움이 안 됨
(ex. 부동산 침체기엔 소형평수에 비해 중대형 평수의 낙찰가율이 일반적으로 낮게 형성)

-낙찰 당시 시장분위기 감안
봄가을 이사철엔 비수기보다 낙찰가가 높게 형성

차순위매수신고인:
ex) 매매가격 1억 500만, 감정평가가격 1억원, 최저매각가격 8000만원인 물건을 9000만원에 낙찰, 이때 입찰 보증금은 800만원
이때 다른 사람이 9000만원에서 입찰보증금 뺀 8200만원 이상으로 입찰했다면 차순위매수신고인 자격 가짐

차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 잔금 납부 안 했을 경우 잔금 납부해서 자신이 입찰했던 금액 채우면 경매물건 소유권 취득 가능

낙찰 후 대금납부기한은 30일 이내로 결정
but 낙찰받은 물건이 취하, 취소될 가능성이 있다고 생각되면 잔금을 빨리 납부하면 좋다
물론 이런 문제가 없다면 잔금 납부를 늦추는게 유리
대부분 경락잔금대출 받아 납부하기 때문에, 납부를 늦출수록 이자지급일도 늦춰져 이익이기 때문

낙찰 후 가장 먼저 할 일이 명도
경매물건을 점유한 전 소유자나 임차인과 협의해 경매물건 점유를 이전받는 것, 즉 이들을 내보내는 절차가 명도

명도가 이뤄져야 완전한 소유권 행사할 수 있기 때문에 명도가 되기 전엔 경매절차 끝났다고 볼 수 X
협상 결렬될 경우 인도명령, 명도소송 등으로 강제집행 가능, but 이는 점유자와 낙찰자 모두 금전적, 정신적 피해를 주기 때문에 최후의 수단

인도명령은 점유자를 대상으로 하는데 점유자가 선순위 임차인이나 유치권자 등 대항할 수 있는 권리 가진 사람이면 소용이 없음
그렇지 않은 경우 인도명령 후에도 임의로 버티는 이들은 강제집행 신청 가능하고 2주 내 집행기일 정해짐

집행 전 대부분 집행관이 계고를 한다
강제집행 사실을 점유자에게 고지하는 것
이후에도 협의가 안 되면 집행기일에 강제집행

물건 보러 다닐 떄는 최소 세 곳 이상 공인중개사 방문해 시세 동시 확인해야 함

명도협상 때 갈등과 불신이 심하면 제3자를 이용하는 게 좋다
가장 좋은 건 공인중개사에게 명도확인서 맡기는 것, 가장 나쁜 건 관리사무소장-오히려 관리비 문제로 협상을 또 할 대상이 될 수 있고, 일 처리 대가를 요구할 수도 있다

입찰 때는 원래 생각한 입찰가격을 수정하지 않는 것이 중요
숫자를 잘못 기재하면 무조건 새 입찰표를 작성해야지, 화이트를 쓰거나 줄을 긋고 다시 쓰는 행위는 모두 무효표가 됨
또 입찰 직전에 불안한 맘에 입찰가 높게 쓰면 후회하게 되는 경우가 대부분이다
원래 생각한 가격으로 소신있게 끝까지.

적절한 월세 보증금: 지방아파트는 1000만원 이상으로 하는 게 좋음
월세를 연체한다면 명도소송까지 갈 수도 있음
이 경우 밀린 월세, 관리비 등을 받아야 하는데, 보증금 없으면 받기가 어려움

1000만원 맞추기 어렵다면 최소한 (1년치 월세 + 300만원) 선은 지키는 게 안전

경매로 낙찰받은 건물이 많아질 경우 1매물 1통장을 쓰면 효율적 관리가 가능하고 기분도 좋다  

명도는 낙찰자의 경험 성별 나이 성격 등에 따라 그 양상이 천차만별
초보자는 낙찰자 부탁 받은 대리인이나 임대주택회사 직원인 척 다가가는 것도 방법

임대목적 주택으로 시작해 여러번 낙찰 받아 보고 명도 상황도 접해본 후 상가경매, 특수경매 순으로 나아가는 것이 정석
빌라, 오피스텔, 소형아파트 -> 상가, 다가구 순서로 도전
(다가구는 여러 명도를 동시에 진행해야 해서, 노하우 없으면 힘든 상황 많이 생김

또 상가는 주택과 달리 경기가 안 좋으면 가격 낮춰도 안 나가는 경우 태반)
또 임대목적 경매 경험이 쌓이면 매도목적을 시도해서 수익률 올려보기

임장할 때는 주관적 관점을 비우고 수요자 관점에서 물건을 봐야 함
패찰에서 피드백을 철저히 하는 것이 다음 경매에 도움이 된다
다른 사람들이 어떤 호재나 가치를 보았는지, 실제 낙찰가로 수익이 발생하는지 확인

점유이전금지가처분: 소송이 예정된 부동산에 점유하고 있는 사람이 다른 사람에게 점유를 이전하지 못하도록 임시로 금지하는 법적 처분

말소기준권리: 경매물건에 얽힌 여러 채권 중 낙찰자가 인수, 즉 책임져야 할 것의 기준이 되는 권리
ex. 말소기준권리가 가압류다->가압류 신청한 사람보다 후순위인 사람은 낙찰자가 책임질 필요가 없지만 선순위인 가처분자와 임차인은 낙찰자가 책임을 져야 한다

우리나라는 보증금 적은 소액임차인의 최우선변제를 함

경락잔금대출은 낙찰가와 감정평가가격 기준으로 대출하지만, 감정평가가격이 KB시세보다 낮으면 KB시세 기준으로 대출한도 높여줌
경락잔금대출은 중개인을 통해서 하거나 제2금융권을 끼는 경우가 많다
낙찰가 80~90%까지 나오기도 한다

자서=자필서명의 줄임말, 대출서류 날인을 뜻함

대항력: 임차인이 보증금과 계약기간 온전히 보호받을 수 있는 권리
임차인이 대항력을 가지고 있다면 보증금 일부를 경매 배당금으로 돌려받았다 해도 나머지 금액은 낙찰자가 보전해줘야 함

경매 시 허위임차인 여부도 잘 확인해야 함

사소한 팁이긴 하나,
경매 시 집을 방문할 때 무작정 쾅쾅 두드려보는 건 좋지 않다
세 번 이상 벨을 눌러도 사람이 안 나올 땐 3~5분 간격으로 좀 더 기다렸다가 눌러보는 게 좋다
임차인도 많이 예민해져 있는 상태일 것이므로

공실은 명도 부담이 없지만 집이 많이 낡아있을 가능성도 크다. 보일러 동파 관리비 연체 등

보통 경매에 도전할 때 명도 과정, 강제집행 가능성 등을 상당히 염려하는데 상황이 복잡해지는 경우는 극극소수이며 인간적으로 소통하면 이사과정도 원만하게 협의가 된다

임장 및 사전조사를 철저히 하고 적절한 낙찰가를 써 내는 것에 더욱 집중하자

전세가격으로 내부 수리 여부 판단 가능. 전세가가 높으면 수리가 잘 된 집일 가능성 커 

책 읽기 전 후로 보면 이해가 더 잘 되는, 경매 절차와 경매 관련 용어 정리

경매 절차 알아보기

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?csmSeq=306&ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=3

부동산 경매의 개념 < 부동산 경매

경매 용어

참고링크
https://terms.naver.com/entry.naver?docId=4285715&cid=59594&categoryId=59594

감정가 : 법원에서 감정평가사를 통해 평가한 부동산 가치
감정평가사는 조사와 분석을 통해 경매에 나온 물건의 가치를 산정
이를 바탕으로 정해지는 것이 최저매각가격
즉 최저가로 경매에 입찰하는 사람은 이 최저가보다 높은 가격을 입찰해야 한다

결과확인서 : 경매결과 등 경매에 대한 사안을 증명하는 문서

명도 : 점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태

예치금 : = 부동산 경매 보증금. 경매 참여자가 경매에서 낙찰을 받거나 참여를 위해 지불해야 하는 금액. 경매의 공정성, 신뢰성 유지하기 위함

유찰 : 입찰불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다

입찰 : 경쟁매매 방법. 공사의 도급이나 물자의 매매계약 체결에 있어 다수의 신청희망자로부터 각자의 낙찰(落札)희망 예정가격을 기입한 신청서를 제출·입찰하게 하여 그 중에서 가장 유리한 내용, 즉 일반적으로 도급예정가액이나 판매가격이 최저가격인 것이나 또는 구매가격이 최고인 입찰자와 계약을 체결하는 방식

낙찰 : 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일. 입찰에 의해 당사자가 결정된 것

배당 : 매각대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어주는 절차이며 법에 명시된 순서에 대해 배당 받게 된다. 이를 위하여 집행법원은 배당기일 전에 배당표를 미리 작성하여 이해관계인과 배당요구한 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 정정할 것이 있으면 수정하여 배당표를 완성한 후, 배당기일에 확정하게 된다.

배당기일 : 강제집행절차에 배당절차를 실행하는 경우에 배당표에 관한 진술과 배당실시를 위하여 법원이 지정한 기일(민사집행법 제252조)을 말한다.

권리분석 : 입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하는 작업을 뜻한다. 소유권 이전과 함께 따라오는 임대보증금, 가압류 등 다른 사람들의 권리를 없애기 위해 낙찰자가 별도로 내야 하는 금액이 얼마인지를 분석하는 것으로 수익률 확보를 위해 반드시 필요하다. 권리분석이 제대로 되지 않았을 경우 수익은커녕 손해 볼 수도 있다. 유치권을 비롯 선순위 전세권, 선순위 가처분 등이 낙찰자에게 이전되는 권리다.

특수물건 : 권리상의 문제가 있는 물건을 의미한다. 임차인에게 돈을 물어줘야 하거나, 유치권 등의 문제가 있는 경우. 이것을 해결하는 데에 있어서 추가적인 노력과 시간, 금전과 정보가 필요하다.

권리 해결에 필요한 추가 금액을 고려해야 하고, 대부분의 사람들이 접근하기 어려워하므로 N차 유찰이 이루어지며 감정가에 비해 가격이 엄청나게 내려가는 현상을 보인다.

특수물건 종류- 위장임차인, 유치권, 지분, 법정지상권, 선순위가등기, 선순위가처분 등

https://pharmacyyak.tistory.com/entry/%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%ED%8A%B9%EC%88%98%EB%AC%BC%EA%B1%B4-%EC%A2%85%EB%A5%98%EC%99%80-%ED%8A%B9%EC%A7%95-%EB%B0%8F-%ED%95%B4%EA%B2%B0-%EB%B0%A9%EB%B2%95

경매 특수물건 종류와 특징 및 해결 방법

참고링크

압류 : 확정판결이나 기타 집행권원에 의해 강제집행을 하기 위한 보전수단으로 가압류처럼 소송 후 경매를 실행하는 것과 달리, 소송하지 않고 바로 경매에 들어 갈 수 있다